남양주도시공사가 지분참여로 개발하고 있는 센트럴N49개발사업이 금리부담과 건설경기 악화로 사업추진이 여의치 않자 출구전략까지 거론됐다.

27일 열린 남양주시의회 자치행정위원회는 행정사무감사 5일차에 남양주도시공사의 N49 주상복합개발사업, 평내체육문화센터 건립, 아이조아타운 건설 등 공사의 개발사업을 다뤘다.

남양주도시공사의 개발사업 중 최대 현안은 평내동 센트럴N49 주상복합개발사업이다.

공사가 사업추진을 위해 진행해야 할 과제는 첩첩산중이다. 부동산시장 침체, 건설경기 악화, 금리 인상 등 악재가 겹쳤기 때문이다.

개발사업본부장 직무대행은 향후 해결 과제로 ▲시공사 선정 ▲시공사 내부투자심사 ▲한국주택금융공사(HF)보증심사 ▲부산은행 등 대주단 심사를 거론했다. 또한 “최악의 경우 ‘B플랜’ ‘EXIT플랜’도 생각해야 한다”고 말했다.

공사는 지난 7월 시공사인 금호건설과 계약해지를 하고 새로운 시공사를 선정하기 위해 두산 효성 등 2곳의 건설사와 협상했으나 실패했다. 공사는 시공사 공모를 통해 12월 4일까지 건설사를 신규로 선정할 계획이다.

문제는 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 자금을 조달할 수 있는 건설사가 많지 않다는 것이다.

이계문 사장은 “건설사들이 부지는 나쁘지 않다고 평가한다. 하지만 부동산경기, 금리 인상으로 건설사 내부 상황이 녹록지 않다”고 말했다.

이자비용 문제도 지적됐다. PFV(개발을 위해 설립된 법인)는 N49를 개발하기 위해 부산은행으로부터 525억원의 브릿지론을 받았다. 만기는 2024년 4월 14일이다. 만기까지 부담해야 할 이자는 77억원이다.

더 중요한 문제는 브릿지론 만기 이후 상황이다. 개발본부장 직무대행은 "부산은행이 자금을 회수할지, 또 연장할지 알 수 없다. 다행스러운 것은 금호건설과 HF보증을 받기 위해 협상하는 과정에서 조건을 맞춰놨기 때문에 시공사가 선정된다면 이전보다 (PF)상황은 우호적이다"고 말했다.

수익률도 반토막났다. 공사는 “올해 3월 수지분석 결과 기존 대비 수익률이 48% 감소했다"고 설명했다. 원주영 의원(국민의힘)은 "수지분석 시 조건과 상황이 달라지면 더 감소할 가능성도 농후하다”고 말했다. 2020년 공사가 추산한 사업수익은 850억원, 공사의 수익은 240억원이다.

원주영 의원은 “시공사가 선정되더라도 넘어야 할 산이 많다. 건설원가 분양상황 등 여건이 불투명하다. 공사의 손해를 최소화할 수 있는 방안을 마련해야 한다”고 지적했다.

센트럴N49사업은 평내동 660-6번지 일원(평내호평 GTX역 인접)에 남양주시가 현물 출자한 토지를 활용, 최고 49층 등 3개 동의 주상복합건축물과 1개 동의 주차전용건축물을 건립하는 계획이다. 민관합동 SPC사업으로 2020년 사업공모를 시작해 2027년 완공 예정이었다.

/구리=박현기기자 jcnews8090@incheonilbo.com

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